【写在前面】2018年，强美元席卷新兴市场，部分新兴经济体陷入货币暴跌的危机之中。
澎湃新闻记者在8月中旬到9月初的3个星期，走进了危机中的土耳其。
8月的土耳其，正陷入风声鹤唳的货币危机之中。土耳其里拉对美元急剧贬值，创下历史新低。8月后，土耳其的经济活动极速放缓，里拉对美元年贬幅近30%，助推年通货膨胀率达到20%以上，也是2003年埃尔多安执政以来的最高水平。
澎湃新闻记者以土耳其经济、金融中心伊斯坦布尔和政治中心安卡拉为中心，探访了当地的银行、金融机构、房场中介、民营企业主、政府高官、经济学家、普通民众、在土华人……采访范围涵盖政治、经济、决策各层面，形成《土耳其汇率危机调查》系列报道。旨在呈现危机中的土耳其全貌，以及这个国家如何一步步走到今天。
巨大的基建投入，推高了土耳其不动产市场。土耳其房地产总值自2009年至今翻了6倍，是全球房价上涨最快的国家之一，仅2015至2016年1年间，土耳其房价就涨了13.9%。
张娟（化名）来到伊斯坦布尔多年，她既经历了土耳其近十年经济腾飞，也见证了房地产市场的巨变。近年来因为来土耳其工作的中国人越来越多，找到她咨询的人也多了起来，张娟就顺势干起了房地产中介的工作。以下为张娟口述。
危机中的伊斯坦布尔楼市
伊斯坦布尔分欧亚两区，欧洲区的房价通常比亚洲区贵，而且欧洲区有传统上的富人区、金融区，属于中高端，一般以美元或欧元报价，买卖双方都是这样。随着金融危机的到来，确实有一些影响。金融危机发生后没有人愿意接受美金，大家都以里拉来报价，相对价格就往上升了一些。
伊斯坦布尔高端楼盘Vadistanbul危机期间依旧销售火爆 澎湃新闻记者 蒋梦莹 摄
很多人咨询我，说土耳其的房价大跌，是不是投资的好时机。投资得分区域来选择。拿欧洲区一个很火热的楼盘Vadistanbul为例，这个楼盘的房子在金融危机之下仍然供不应求。选择住在这里的一般是职业经理人、高层管理或者企业老板，所以楼盘还是很热销。二期8月交的房，现在已经有人住进来了，而且只要楼盘一放出来就会被抢购。
相比之下，低端楼盘或者位于新区的楼盘受到的影响会更大一些，这些楼盘的购房群体本身的承受力不高，金融危机爆发后工资收入缩水更严重。
靠近高速公路旁边或者是机场后面沿高速公路建的新开发区受的影响比较大。另一方面，金融危机发生后很多建筑公司向国家申请破产，很多建筑公司会倒闭或者资金链裂，他们就搞促销活动，因为他们面向的消费群体本身收入不高。
伊斯坦布尔快速路旁待完工的新小区 澎湃新闻记者 蒋梦莹 摄
政府投资盖廉租房给老百姓住，中东人就来投资豪宅。有很多豪宅都是阿拉伯人在住，周边叙利亚、伊拉克、伊朗因为躲避战乱过来的有钱人也很多。所以这是一个带动，土耳其国民根本没有这么多钱去买这些房子。政府盖的廉租房每个月八百一千里拉，像付房租一样，通常是在非常郊外的新区，但是在中心区租相同的房子要两千八，那边三室一厅的房子还不如这边一室一厅的价格高。
土耳其自有房持有率很高。北京上海可能都没有了，但是伊斯坦布尔有很多。那些形状各异的都是自建房，什么证件都没有，但是只要有人住，政府基于人道主义是不会拆的。以后每隔几年竞选都会有一个“大赦”，过去没有登记的现在可以花点钱来登记了，现在就可以拥有这块土地和房子了。只要没有妨碍到政府修路之类的就不会拆，只要缴一些不动产税，政府就不管了，所以如果孩子长大没房子住的还可以跟爸妈住一起。如果政府要征地的话，会按照市场价补偿的，不会强拆，会取一个中间价。
伊斯坦布尔一座位于中心城区售价100万里拉（现约合人民币130万元）左右的公寓 澎湃新闻记者 蒋梦莹 摄
土耳其买卖不动产有个不动产交易税，法律规定房屋购买五年之内买卖要按总金额的千分之三征税，这是最高的一个额度。房管部门会根据地段和价值进行评估。举个例子，我在春节之前给一个中资企业的人卖过一套房子，用90万里拉（现约合117万人民币）成交，但是办官方不动产交易税的时候，是用76万里拉（现约合99万人民币）成交的，大概省了几千里拉的税，我们去咨询房产局，把房产证给他看了，他打出来说是75万里拉，意味着不能以低于75万里拉报税，多一万或五千里拉报都行，政府是允许这么做的，可以省一点税。
来土耳其观光是可以的，但是长居、投资要非常慎重，要评估很多因素，也确实存在很多投资陷阱，比如卖的人说得天花乱坠，后面翻脸的也很多。因为开发一个楼盘不是一个人说了算的，土耳其政党一直在轮替，新政党一上可能就会改变政策，很多政策都没有连贯性。土耳其的法治也有很多不健全的地方，做重大投资的时候一定要考虑很清楚。在这边买房最好一定是爱这个地方而不是为了炒房。
土耳其的商业文化非常发达。土耳其很多企业老板都是犹太人，他们对国际行情比我们了解。他们很有危机感，在美国、欧洲也有很多亲戚，有问题随时跑，这是他们的生存法则。所以我接手的很多豪宅是犹太人的房产，他们一旦发现苗头不对，就开始卖房子移民。所有的游戏规则、贸易规则还是美国人在主导的，现在一两个国家说不跟美国走，太难了。所以土耳其这次不应该叫金融危机而是叫政治危机，骑虎难下。
土耳其在厄扎尔总统改革开放的时候有着“黄金十年”的发展。但“黄金十年”之后就开始动荡了。出现过山车式的波动，自从正发党执政以后，很多中产阶级开始移民，房地产市场也很火，都是用美金在卖，危机前出手的都赚到了。
在土耳其的中国人
金融危机爆发后，全球开始关注土耳其，很多华人就来向我咨询土耳其的房产是不是很便宜。咨询的很多，但是真正投资的并不多。华人对土耳其的了解也很不够，近几年通过媒体、娱乐节目的推广，大家来土耳其的目的还是旅游为主。
到目前为止，土耳其还是不适合中国人扎根，最早是因为政策问题，现在是政策加上经济问题。
这几十年中国人在土耳其做生意做得很好的没有，中国很辛苦很努力地工作，但是金融危机一来就打回原形。在土耳其做贸易的中国人不可能收现金，都是放账，刚开始谈是三个月，后来土耳其人拖到六个月，再拖到九个月、一年，金融危机一来土耳其人说“我没钱了，不付了”。那能怎么办呢？在土耳其打欠债的官司多如牛毛，一个官司拖上三年五年十年都有可能，拖不起的最后只能不了了之。所以在土耳其做生意的中国人很难像欧美人那样做到腰缠万贯，华人在这里很难立足。如果不是孩子在这边上学的话，很多人都会选择离开。
在这里的中国人也有各种压力，业绩的压力、开拓的压力、去融入当地社会的压力，不管是公派的还是自己出来的，都有压力。
中国企业到土耳其来做得最多的是基建，发电、修路，但也很难赚钱。这些中企外派出来的员工压力很大，必须要拿到项目，没有项目的话跟国内申请什么都不批。外派出来如果没有完成任务，住房什么的谈都不用谈。所以在中资企业这个圈子里，都是中国人厮杀一番，这个项目我报1000万美金，那个人报900万美金，另一个人报800万美金，后来报750万美金，杀出一条血路出来再去跟土耳其政府斗，杀完以后其实是不挣钱的。
雇佣土耳其当地员工的成本又非常高，土耳其人也不会这么给你干，所以这些中资企业还是找中国人来做，比如一个电站就有好几百中国人，都是从农村出来能干苦力活的。但是时间长了土耳其政府也要求给工人上各种保险，成本就跟招土耳其人一样了。
在土耳其投资房地产还有一个最大的误区，就是买一套房子出租，投资完了又不住托给谁去管理呢？租客不给房租怎么解决呢？租客到期后新租客来的话谁来处理呢？如果委托给一个不良中介，把钱吞掉，你也无法去告他。这些都是问题。有人问我中国人在这买房子多不多，我说不多，因为存在各种问题。有一些中资企业老板已经在这边工作了三五年，觉得伊斯坦布尔好，喜欢这里，有余钱的话就可以来这边精挑细选一套进行投资。
（实习生苏琦对此文亦有贡献）
