北京买房：理清思路，购房建议

北京章哥，房地产从业20年，通晓业内门道，我不做所谓的“专家”，只用二十年实战经验帮大家答疑解惑。

一

Q:

想请帮忙分析一下我们的情况哈

1、基本情况：双方通勤一个在安贞桥，另一个在北七家未来科学城，现有一套西三环紫竹桥58平全南向大一居室（88年楼龄，北京买房：理清思路，购房建议8层电梯楼，可改两居室）&一套南五环68平金华园南北小两居室（95年楼龄，3层，有电梯，该房子因老人不太同意，所以出的阻力较大），家有孩子27年上小学。

近期有置换的想法，手上现金400。希望兼顾自住 通勤 学区（学区不能弱于海淀实验北洼路小学） 保值，预计未来这套房子会长期持有9年左右。

2、现状需求和关注点：之前按照两套房子都不出的思路，预算750。关注了紫竹桥（车道沟南里小区，小三居），双榆树（满庭芳园，双榆树南里，两居），万柳东（小南庄小两居）和世纪城（烟树园和晨月园，小两居室，远大园六区东西向小三居）几个片区。

但是近期有人强烈建议我们置换掉紫竹桥58平，加预算到1000万，这样房产保值和居住能有更加明显的提升，并且把清河片区（海淀实验二小）纳入选筹范围。

想请您结合我们的预算和需求情况帮忙分析一下板块和小区情况，手上持有的两套房子是否是出仓时机？结合目前需求，是否是买房时机？资产如何优化比较合适，是否建议加预算置换更好的房子？如果选择清河，肯定对于居住和通勤是有提升的，但是之前认为清河学区很一般，把清河纳入选筹范围是否能够满足我们对于学区的要求？

A：

1、通勤看自己的感受，这没标准。然后自住 学区 保值，这三项兼顾的要求就偏高了，一般都得总价也高的才能满足。任何商品或选择都是这个道理，想考好大学就得分数高，找好工作就得学历硬，想娶白富美那就得家底儿厚，买什么东西想各项兼顾都不太便宜。

所以如果750万想在海淀买到各项兼顾的比较难，毕竟房价高而且都有学区溢价。溢价的特点是总价越低的相对越高，因为能买的起的家长也多，抬高了溢价率。各板块基本都得千万左右的才能降低些溢价，这才好谈保值，也就是降低了溢价部分的风险。

2、板块当然首选世纪城了，只是保值角度还是宜居的商品房更强些。这看具体房源吧，当地中介更清楚。

房子是用来住的，从居住角度讲什么时候置换都合适。从投资角度讲现在普通，老房在行情低谷期出手不好卖，容易吃亏。常规都是在行情平稳的时候慢慢儿卖才不吃亏呢，这就是老房的特点。

3、买房时机，我认为还行，又是一次救市，到目前为止还没什么太大效果。但之前的几次都成功了，这次也至少是不输，毕竟几万亿都印出来了，还能销毁了不成？这看自己是否看好中国经济和北京的发展吧，看好长期就买，追求短线就卖了套现。

4、资产如何优化，那当然是更换房龄新、品质高的啊。投资就是做生意，一定是持有大多数人追捧的商品才叫投资，否则只持有自己喜欢的那就是消费了。

5、清河学区是普通，20中属于典型的中等校。但学区溢价也相对低啊，海淀各学区或学校都是一分钱一分货。清河西二旗以及西三旗南部从投资角度算是合适的，这些年大部分小区至少没输，品质高的几个还都跑赢了大盘。再加上溢价相对低，居住的性价比就相对高，自住也是合适的。

但学区那就看自己的追求了，以现在的要求谈不上兼顾。这就看自己的取舍吧，怎么都是权衡。

6、简单就是这情况，既然有了紫竹院的占坑儿房，那学区房一般没必要再单买。从上学角度没必要，从投资角度是双重的溢价风险，明年的人口拐点之后得看政策了。金华园则是非常典型的自住，这地段儿从投资角度很普通。

房子则是如果能买到各项配套都强的板块最好，世纪城就挺好。房子要宜居就更好，毕竟房子是用来住的，但就贵点儿了。清河则是如果对学区要求不高的话算各项兼顾，要求高的就看自己选择了。

仅供参考。

二

我现有一套朝阳门03年的一居室，55平，最近考虑平价置换到西红门或者总部基地的两居次新。请问现在时机合适么？主要考虑居住和保值都有，房子比较老，物业不负责，户型也朝北。周围都是更老的房子，怕以后价格崩的太快，以后家庭人多了早晚要换大的，是不是现在换更合适点？

1、这都是哪些小区啊？光说地段儿没什么用，还是看具体的吧，笼统的没什么意思。这跟换工作似的，得看具体公司的情况，光说从朝阳门换到总部基地和西红门怎么判断啊？

2、单从老公房来说，全北京只要是市区成熟板块的，无论老到什么程度，都必定是跟随板块大盘涨跌，因为老房本来就是大盘的基础组成部分。

不可能有所谓的“崩的太快”，北京不是鹤岗，朝阳门也不算远郊。只能说老房的劣势就是流动性弱，如果有硬伤的话就更弱了。在楼市低谷期出手的话大概率吃亏，只有在楼市平稳期慢慢儿卖才合适呢。

3、另外2003年的不算太老，朝阳区最老的都60多年了，也肯定比这套破的多。可以参照大山子的老房，798旁边儿的，破的都没法儿形容，更谈不上物业了。劣势是历次行情都排序靠后，什么时候都不好卖。但优势是保值稳定，慢慢悠悠的也从3000涨到5万了。还从来没有暴涨暴跌，租金收益率在全北京普宅里排名最高。

4、总之房子是用来住的，为了提升居住体验的话应该换。但没必要过分的贬低老房，毕竟朝阳门也算北京。房产的价值最主要由地段儿决定，然后是产品性质和质量品质。

西红门和总部基地的地段儿都不错，看什么小区吧。居住体验看自己的喜好，保值好的总部基地的西华府万科蓝等等，西红门的礼域府和世嘉博苑也都算兼顾，价格走势基本不落后大盘。

三

您反复提到房子的租金和升值不可兼顾，那请问这是中国独有还是国外发达国家也是这样吗？也都是投资和消费分开的是吗？

1、是的，这种现象是经济规律，属于自然法则。而且这不光是房子，也适用于所有的投资品市场，都必须遵从这个规律。简单说就是消费只看自己喜好，不在乎经济回报。而投资则只考虑是否赚钱，不管买的是什么玩意儿。

2、只说房子吧，在我去过的国家和城市中，更明显的是伦敦房地产市场。大众的房子租金收益率正常，但那些超级豪宅的租金收益几乎可以忽略不计，但就是升值很好。我当年看着这些空置的房子很不理解，不知道什么人会投资这玩意儿。后来听说这是专门给俄罗斯和印度富豪准备的，因为所有的金融中心都必定是洗钱中心，而财富也是需要载体的，这种房子就具备了特殊功能。

3、其他典型的还有日本。如果你去东京买房，当地的华人中介甚至会直接问你注重哪个方面，是租金收益率还是升值率？是长期持有还是短线炒作？

再典型的比如新加坡也差不多，这小地方几乎是兼顾了房子的所有方面，想买哪种的都有。CBD的公寓涨的快，普通的公寓租金高，要想买顶级豪宅也有，必有一款适合你。

4、打个比方这就跟炒股似的，如果注重分红收益率那就买涨的慢的，市盈率都很划算。但如果注重升值就得去炒市盈率高的，越不赚钱的说明涨的越猛。

尤其股票把这两种情况的风险也表现的更清楚，涨的猛的有可能跌的狠，万年不涨的则没什么下跌空间，就看自己重视那方面了，怎么都是取舍。

5、当然在北京的房子上没股票这么大的波动性，升值好的有可能遇到打压后跌的多，但幅度不会太大，反弹的时候涨的也快，基本都仍然是领涨。

6、简单就是这情况，房子是用来住的，但又天然带有投资性。但这只限于北京等大城市，就算最普通的房子也有投资性。而到了小城市就看具体情况了，有的都不是投资和消费分开，而是只有消费功能，投资性则非常弱，比如鹤岗。

7、其他的没什么了，就是这种情况，看自己的需求吧。

四

我想知道北京有多少套房子，现在是供大于求还是供不应求？有几套房子的有多少？没房子的还剩多少？当然，我最想知道的就是什么时候能实现“居者有其屋”

1、这我回答过很多次了，北京按照七普数字是有2200万人口，接近1000万户家庭（18岁以上就算一户）。人均住房34平米，住房拥有率是70%。那如果按照官方数字，北京总共有7.48亿平米住房，被700万户所拥有，平均每户100平多点儿（建面）。然后还有近300万无房户，约700万人。

2、另外按我找到的数字，北京在2017年时完成了智能电表762万户，占所有居民户数的98.5%。那就是说，2017年时北京有773万套住房。

但是，电表是不分房产性质的，只要是分户计量的都算。所以这里面包括了市区平房、郊区宅基地、小产权、不可交易的公房和军产房，以及公租房廉租房等保障房，还有民用水电的公寓。

这些房子的总数我不知道，但我知道平房是20万户，小产权20万套，公租房等保障房20万套，不可交易的公产住房约30万套。也就是说，在2017年的762万套住房里，能交易的产权住宅顶多660万套，肯定不到700万套。

3、然后北京这几年平均销售商品房住宅约5万套，然后加上回迁房和保障房（限价房、共产房），最多不超过每年10万套吧。2017年到现在七年了，那住房总量就是750万套左右。就算我把其他形式的房子都算上，每年再加5万套，那最多也就是780万套左右。

所以，我一般用“不到800万套”这个数字，给自己留点儿余地，也让没房的家庭多点儿希望。

4、再有，按照中介的统计，北京有250万套出租房，但这其中包括了私人住宅和公租房廉租房。如果剔除保障性住房，那北京至少有150万家庭是拥有两套及以上住宅的，也就是说，北京只有550万户左右的家庭拥有自己的房子，而没房子的在400万多户，六四分吧。

之所以官方说住房拥有率是70%，估计是有成年孩子但没单独住的算一户了，甚至是把三代同堂的也算一户了，无论产权是谁的，只要他们住在他们家的房子里就算有房，所以才是70%。

5、什么时候能居者有其屋？既然是北京每年增加最多10万套房子，那就算算吧。按官方数字是有300万户家庭无房，30年就能都有房了。如果是400多万那就是40多年。

不过这居者有其屋必须是买房吗？租房也可以吧，老家的宅基地也能算吧，还有外地有房的。如果都算的话，那官方数字是中国的住房自有率96%，几乎所有人都有自己的房子。

五

我们是河北人，儿子今年毕业后在东城区朝阳门北大街就业，估计年底前能落户。我们买房的预算是500W，现在打算全款买一套离单位近一些的一室住宅，等孩子结婚后再考虑买二套改善型书包房，这样规划合理吗？还是贷款买三居室书包房更合理？

1、没什么不合理的。房子是用来住的，学区房是用来上学的，先解决居住问题，用得上学位的时候再买学区房呗。要不然现在仍然算入学高峰期，溢价率没降多少。

2、贷款看贷多少了，如果总价比较高的话当然可以一步到位了，能买到溢价低的，算各项兼顾。东城的话之前是1200万起，现在能低点儿。但一般来说是总价越高溢价越低，因为家长们大多关注总价低的，所以溢价相对高。

总价不太高的就意义不大了，溢价高的在居住方面就性价比低了，而且还得承担明年人口拐点之后的风险。

随便买房都能发财的年代过去了，只有选对房、避开坑，才能享受到资产升值红利！