一场土拍两宗地王招商蛇口绿城滨江中天亿分食杭州四宗地

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下半年以来，杭州土拍热度节节攀升，最新的这场土拍更是达到了红温。经多家房企争夺激烈，四宗地块均拍出溢价超20%的高价，更是两次刷新板块地价记录。

8月29日，2024年杭州第十一批集中供地开拍。此次土拍涉及4宗地块，均是容积率低于2.0的低密地块，分别位于拱墅区的上塘、三塘和运河新城，总出让面积为106481㎡，挂牌起始总价约为45亿元。

最终总成交额达到57.3亿元，招商蛇口、中天&海威、绿城和滨江分别获得了一宗地块。

滨江、绿城扛旗

作为杭州地界房产领域的两位“扛把子”，今年以来滨江与绿城几乎从未缺席一次杭州的土地出让，全勤且斩获颇丰。据数据统计，今年前7个月，滨江已在杭州斥资180亿元拿地，绿城也掏出96亿元用于杭州土地投资。

此次土拍中，滨江以总价约16.08亿摘得运河新城康桥单元地块，楼面价22975元/㎡，溢价率36.52%，这也是此次土拍中溢价率最高的一宗土地。

值得注意的是，杭州目前还没有放开楼盘限价，按照规划要求，运河新城地块所建商品住房毛坯销售均价不高于30200元/㎡，且毛坯销售最高单价不高于33220元/㎡，精装房的装修价格不高于3500元/㎡。

滨江以如此高的溢价拿下这宗地块，其原因有二：一是绿城珠玉在前，去年绿城在附近位置拿地开发的绿城宸岸印月里，同样的33700元/㎡的精装限价，在今年5月开盘三次均火爆，中签率不足20%。

二是滨江在康桥板块与运河投资合作开发的滨运锦绣里项目即将入市，该项目的精装限价达到40000元/㎡，价格劣势使得滨江对此地块不得不全力以赴，避免被其他房企拿到从而影响自家项目的销售。

对于杭州新房限价的情况，绿城中国管理层在前几天的中期业绩会上也表示，杭州限房价不限地价的政策让土地投资工作的难度提升了很多。

关于投资策略，绿城信奉的是“没有好城市只有好项目“，尽管仍然看好一二线城市核心区，但仍然从项目本身出发。

在这场拍卖中，绿城以总价约18.87亿摘得三塘单元XC0501-R21-16地块，楼面价37485元/㎡，溢价率25.21%，刷新三塘板块地价新纪录。

按照规划，该地块所建商品住房毛坯销售均价不高于45470元/㎡，且毛坯销售最高单价不高于50020元/㎡，精装房的装修价格不高于4500元/㎡。

招商蛇口回归

在杭州此次土地出让中，热度最高的是上塘单元FG09-R21/S2-01地块，该地块建设用地面积27168㎡，规划建筑面积32602㎡，容积率仅1.2。经过28轮角逐，招商蛇口以总价13.6亿元拿下该地块，41577元/㎡的楼面价也创下板块地价纪录近七年的新高。

有意思的是，一直将上海作为长三角发展中心的招商蛇口，时隔许久，再次将目光放到杭州市场。

一方面可能招商蛇口在杭州的项目储备不足，急需补仓，另一方面也是由于斩获的上塘地块足够优质。

上塘单元FG09-R21/S2-01地块是此次土拍中容积率最低的地块，一场土拍两宗地王招商蛇口绿城滨江中天亿分食杭州四宗地仅有1.2，尽管规划要求地块内不得设置别墅、联排，住宅建筑层数不得低于四层，仍可打造杭州稀缺的低密住宅产品。

限价方面，地块所建商品住房毛坯销售均价不高于51820元/㎡，且毛坯销售最高单价不高于57000元/㎡，精装房的装修价格不高于5000元/㎡。

最吸引招商的或许是该地块足够丰厚的利润空间，该地块的新房限价为56820元/平方米，与41577元/㎡的拿地价之间有着15243元/㎡的利润空间，为此次土拍之最。同时上塘板块的新房资源也十分匮乏，自联发保利臻和雅颂上市后，已经一年以上没有新房入市。

值得注意的是，该地块的建设要求明确规定：开发商利用地下空间，地下室建设不低于2层，地下空间可与已建地铁预留工程互联互通。项目未来或将打造成TOD模式。

中天美好&海威置业联合体则是以总价约8.82亿摘得此次土拍中的三塘单元XC0502-R21-11地块，楼面价35723元/㎡，溢价率20.51%，与此次绿城拿下的土地位于同一板块。