商品房预售制将渐进式改革预计房地产税五年内不会全面来临

近日，新华社发布《中共中央关于进一步全面深化改革推进中国式现代化的决定》，其中关于房地产的部分，又一次引发了关于“房地产税”“预售制改革”等话题的讨论。

房地产金融将有较大调整可能

在房地产层面，《决定》提出完善“市场 保障”供给体系、充分赋权地方调控、改革融资及预售体系、完善税收制度等方面。从整体内容来看，关于房地产方面有五大重点内容：第一，加快建立租购并举的住房制度，加快构建房地产发展新模式；第二，加大保障性住房建设和供给，满足工薪群体刚性住房需求；第三，支持城乡居民多样化改善性住房需求。充分赋予各城市政府房地产市场调控自主权，因城施策，允许有关城市取消或调减住房限购政策、取消普通住宅和非普通住宅标准；第四，改革房地产开发融资方式和商品房预售制度；第五，完善房地产税收制度。

易居研究院研究总监严跃进认为，“在当前房地产金融风险问题总体有效化解的基础上，预计今年和明年将是房地产金融政策的调整关键年，系统性政策将出台，对于房地产金融格局的调整有非常明显的作用，尤其是在融资和预售两个领域将有系统的大调整”。

商品房预售制将渐进式改革

关于房地产方面五大重点内容，讨论最多的仍旧是“改革商品房预售制度”和“房地产税收制度”以及“支持城乡居民多样化改善性住房需求”。

从房地产税收的现状来看，上海和重庆两个城市早在2011年就启动了房地产税试点改革。但是两者征收房地产税的对象不同。上海主要是针对有多套房、面积较大的家庭，重庆主要针对的是高端豪宅家庭。

在“房地产税收制度”这一层面，试点说明给出了相对详细的分类定位，例如农村宅基地及其上的住房，不在征收之列；写字楼、商铺等非居住房产，继续按现行规定执行等等。

中指研究院市场研究总监陈文静认为，中长期来看，房地产税相关立法和改革或仍将持续推进，但当前房地产市场处于深度调整阶段，房地产税的出台时机尚不成熟，预计短期房地产税出台预期较弱。

沈视楼市主理人沈玮认为，五年内全面征收房地产税不会来临，不排除会有一些试点城市出来，而若干年后全面征收的房地产税也一定是温和、有序的。

由于近几年烂尾楼事件频发，关于取消预售制的呼声渐高。住建部此前就已明确“有序推进现房销售”，自2023年6月以来，郑州、开封、合肥、芜湖、晋城、长沙、雄安、柳州、荆门、泉州、晋江等超过10个城市已经明确公开支持现房销售试点，本次的《决定》也明确提及了“商品房预售制度改革”。沈玮认为，未用“取消、取缔”等强制性字眼，预售制度还会存在，也许预售的门槛会提高，从出正负零到主体的三分之一或二分之一，甚至是封顶。预售制度会是渐进式的改革，商品房预售制将渐进式改革预计房地产税五年内不会全面来临短期取缔很难。

未来将是多样化改善产品市场

另外，《决定》中提到，支持城乡居民多样化改善性住房需求。充分赋予各城市政府房地产市场调控自主权，因城施策，允许有关城市取消或调减住房限购政策、取消普通住宅和非普通住宅标准。这一点预示着北京、上海、深圳全面解除限购该来了。同时也可以看出，未来改善性需求以及多样化改善型产品将会持续增多。

从近几年的西安房地产市场来看，已经迎来了“改善型”市场，不管是购房者的接受度还是开发商的产品迭代，目前市面上一半以上的新建商品住宅都是改善型产品。大家对住房的需求已经从“居者有其屋”转向“居者优其屋”，而改善性需求更多的是居住品质的全面提升，生活配套在物质、精神等多个层面的丰富和迭代，包括智能、健康、环保、社区文化等等层面。这一点，从今年多个高端改善盘的摇号热销就能得到印证。

当然，也有业内人士认为，关于“支持城乡居民多样化改善性住房需求”这一点，会令低密度（1.0容积率以下）别墅类产品，大面积（超144平方米建筑面积产品）的限制取消，其中还可能包括契税等相关费用降低等等。华商报大风新闻记者党兰