亦庄的网红楼盘，从土拍之日起就自带流量和光环，但是欲戴皇冠，必受其重，这点放在招商玺身上，恰如其分。
去年10月开盘，官宣首批次开盘即售罄，但是对于外界所有人来说，觉得这个数据夸张到非常不真实，我相信在看本文的你也一定不相信！
随着市场的下行，招商玺的颓势慢慢显现，从最开始的不和任何渠道中介合作，到上千中介伙伴的空看学习，再到年底把渠道佣金提到4%，也勉强算是卖的一般。
后面我深刻的分析了一些原因，给大家复盘一下这个项目以及给一些我的看法，便于帮大家理清思路。
01
都说一线有神明，一个项目做得好不好，用户认可度和销售业绩是做不了假的。
尤其是在豪宅市场，更为明显。
前段时间，我们发起了一个投票：
您认为：哪个项目的会所，未来应该会塑造并且运营得还不错？（多选）
最终有148人参与投票，结果如下：
众望所归的前三甲分别是：
招商玺、香山樾、北京宸园
表妹仅代表自己恭喜三个项目，在小范围民意上取得了阶段性的胜利，然后准备给他们做一个会所系列的复盘和评选，命名为「会所神盘」。
今天就开启第一篇冠军盘的复盘：
招商玺
大家发现没有：
前三甲都是名噪一时的豪宅红盘
偏偏招商玺还能在豪宅红盘里跑出来，勇夺「会所神盘」的冠军位。
小伙伴有没有想过，背后到底有哪些秘密？
刚开盘的时候，我们就注意到，蓄客仅28天，到访5000组以上，开盘直接海报热销35.72亿，放在当下更是神奇般存在。当时就揭密过部分原因，
👉 这个项目，就是为封神来的 丨瞰盘
时隔一年后，招商玺的秘密也陆续曝光，我们也慢慢接近真相。
02
开盘前招商玺可以说是火的一塌糊涂，而且还是在没有和任何渠道中介合作的情况，到访客户多到销售根本接待不过来。
其一是因为彼时市场还比较好，适逢930政策二套改首套，认房不认贷，赶在金九银十这一关键时刻；其二是整个亦庄没有任何竞品，一家独大，购房人想买新房，别无选择；其三是当初旁边的亦庄金茂府价格还在10万的关口，同样的配套，更好的户型以及会所配套，招商玺才卖8万多，妥妥的价格倒挂。综合这三点因素，招商玺不进渠道合作，卖的好，也理所应当。
但是10份底以后，整个北京楼市急转直下，唱衰之声不绝于耳，亦庄金茂府也许久没有值得参考的二手成交价格，市场愈冷，购房人出手越谨慎。
然后就是来到今年930之前，一路之隔的中海京叁号院在收房半年多后，挂牌价从10万慢慢回落到开盘价7万左右，亦庄金茂府的成交价也来到8.5万左右。曾经的价格倒挂如今已化为乌有，后起之秀中海京叁号院凭借现房优势围追堵截，因此招商玺的去化一直不是很理想。
不可否认招商玺的产品力放在整个北京也是可圈可点，但是在大势面前，产品力不过是维持它高价最后倔强罢了。
大家可能也清楚，
当下市场，开盘火爆很难，但更难的是持续火爆。
这个难度，不亚于彭昱畅练成彭于晏，78岁川普再次入主白宫。
但偏偏，招商玺都做成了。
今年4月份，招商玺会所开放，一个月内到访了近3000组客户，工作日高峰期就能有100多组到访，相当passion！
今年6月份，又逆市网签了38套，以5.34亿的总金额，成为亦庄套数、金额双冠军。
前几天，表妹又看到招商玺发出的一张红喜报：
1-10月，网签200多套，拿下亦庄TOP1，放到整个北京纬度，也在1200w-2000w区间内位列第二。
在表妹看来：
招商玺的这个TOP2比TOP1更有含金量。
原因在于两点：
1、TOP2的是全北京全年度的网签实绩；
2、总价约1200-2000万，是全北京厮杀最狠的总价段。
每一组数据都沉甸甸的，都很值得推敲。
表妹真的很好奇，在全北京范畴，在厮杀最狠的总价段，招商玺是怎么冲出重围，做到开盘热销，持续热销，最后还卖出了口碑的？
03
这肯定和招商玺天赋异禀的位置有关。
从大的板块逻辑来说，招商玺地处北京东南方向一极：亦庄板块
人均GDP达84.7万元/人，这种水平，几乎与纽约相当了。
不管是从产业还是GDP看亦庄，都是能走出独立行情的强势板块。
从小的城市界面和配套来说，招商玺也是市场的佼佼者，我们之前聊过很多。
👉 做豪宅，还有谁比招商玺更有魄力｜瞰盘
这样的位置，遇到哪家房企操盘，可能会因为地段的优势而忽视产品。但妙就妙在，项目全面操盘的房企是：
招商
去年，招商大手笔重仓北京，招商玺又是其中位置最好，期待值最高的地块。
招商拿到这块地之后，就只有一个想法：
All in
把招商玺做成北京难以复制的豪宅范本
04
说起来容易，做起来一步一道坎，招商玺到底是怎么做到的呢？
表妹多方打听终于搞明白了，他们的成功或许源于一点：
给自己找麻烦。
具体来说，他们实现了：
项目未交付，会所先服务。
这是全北京唯一一个未入住会所先服务的项目哦～
表面上，它只是比别的项目早开放一点会所，但是背后呢，能早开放的背后逻辑呢？
是营销、物业、客服等各条线的拉通，是对产品的绝对自信，是将心比心，与用户站在一起，按招商玺内部大佬原话就是：
「设计之初就是购房者心态」
带着这样的心态，我们来看看招商玺是怎么给自己找麻烦的
地上+地下双归家大堂与双洄游动线
光这一点，放到市面上就已经相当能打。他们对于这两条动线的呈现是这样的：
招商玺实拍，以开发商交付为准
也是这样的：
招商玺实拍，以开发商交付为准
每一条都是光线靓丽的脸。
这背后不是为了标榜自己的段位，而是希望能够给业主们不亚于五星级酒店的体验，充满着高级烟火气的日常。
而且并不是某一个场景，
你在招商玺已经开放的约5000平实景示范区里都能感受的到。
招商玺做了三个下沉庭院
一般项目只做一个，招商玺为什么要反常规？
最浅层的理由是：从数量上做到与其它项目的有效区隔。
但更深层次的理由是：如何给业主更丰富的场景感受。
下沉庭院与会所的结合，不光是可观赏的，更要可互动的，甚至是要有独特的「招商玺精神」，滋养着业主。
比如下沉庭院一的设计，
开发商考虑，北方的冬天是很难见绿的。
但是招商玺希望业主不管在什么季节，什么时候回家都能见到流水和绿意，这才在一进门的下沉庭院做了整面墙的真假结合的雨林缸。
说是真假结合，但真实的动植物只要存在，
对技术端来说，就是很大的考验。
你必须能精准的把控湿度、温度等等各种外部因素，大到整个空间的置景，小到一个循环水的泵机都要多次调试。
招商玺实拍，以开发商交付为准
最终才能让业主回家的第一眼，绿树成荫，小桥流水。
所以，究竟什么是改善豪宅？
除了地段、面积，有没有第三种可能：就是让业主住的更好
招商玺的每一处细节，切中的都是改善买家的需求，确切的是审美的需求，这种审美是对空间气场、生态环境，最终实现生活方式的满足。
招商玺之所以在意细节，背后其实是对业主的在意
所有的动作都围绕在业主身上，构成自己围绕着生活美学为核心的产品价值观。
当你足够真诚，自然能打动买家。
04
但我们不要忘了，这些只是招商玺设计之初的考量，而现在：
招商玺的会所提前交付使用了
这就倒逼招商玺必须继续给自己「找麻烦」
表妹了解到，招商北京的地区总亲自下场，每2-3天就会去巡场，而且每次巡场都是地区总带着营销部、客服部、物业部一起去看，这意味着什么？
这是典型的链条打通。
有决策能力的管理层自上而下，业主们的意见由下往上，共同倒逼产品更新、细化。
这样一来，招商玺会所，会有什么样的细节变化呢？
看这里，
从地面看下去，大概是10%左右的水位，正好看流水和养殖的金鱼，体验「绕池闲步看鱼游」的惬意；
招商玺实拍，以开发商交付为准
当你走地下洄游动线时，会发现水位高度是大概1.65-1.75米左右女性或男性伸手可以触碰到，但1.2米以下幼童又碰不到的高度。
简单一个细节，就融合了观赏性、互动性、安全性等多个角度。
再比如，第二个下沉庭院，关于门窗的设计该怎么做？
99%的社区会选择的方案：
普通幕墙体系，配双开门
但招商玺要让这里能观景、欣赏表演、举办社区活动，成为业主们的「庭院社交综合体」。
所以，空间本身要能说话，要开放、包容、自由。
招商玺就在庭院与水吧区之间，做了12扇可以完全开启的折叠门，打通水吧区和庭院，让这里更容易成为：
业主的精神灯塔区
表妹听说，这里已经多次组织过业主活动。
招商玺实拍，以开发商交付为准
比如，在欧洲杯期间，组织业主做球赛的观影；做小型的音乐会，做脱口秀、相声等语言类表演。
业主们提前认识了，邻里关系也处得更融洽，资源链接或许也更自然的发生。
但，这还不是结束。
就在这些活动举办时，招商玺发现，尽管当下的折叠门已经是普通双开门成本的5倍以上了，但是它有个问题：
需要手动
交付后业主使用不方便怎么办？
地区总直接拍板：再升级，把手动折叠门，换成电动移门。
调整后的移门，稳定性更好，使用更便捷，仪式感更强，想象一下，舞台剧开始，大幕拉开，是不是氛围感一下子就出来了。
这就是招商玺的精神，为了让住进来的业主感觉到舒服，有种不计代价不妥协的精神。
精神背后有一套秩序。
这套秩序你可能感受不到，但是这套秩序驱动这个项目，营造出这样的气场，让人能够沉浸在其中。
05
刚刚说的改变，是招商玺的自驱力，是自上而下的改变。
然而这还不是最重要的，
环节与环节的链接是最重要的。
这里的表现是，业主自下而上的反馈声音可以传递到最前端。更妙的是，有反馈就有更新。
比如会所内部的4点半学堂。
原本摆放的是装饰性极强，生活感不足的石桌。
当小业主们真的过来使用，他们发现石桌的材料、高度都不够舒适，所以招商玺就：
悄悄把桌子换成了木质
材料更温润，更柔软，更具生命力，桌椅板凳的高度、台面进深都更合理，更生活化了。
还有下沉庭院经业主反馈，引入孔雀，提高互动性；
儿童活动室，门口增加条凳，打开可以放鞋；
招商玺实拍，以开发商交付为准
健身房力量区增加了减震垫，
保证业主硬拉做力量训练时，不会对业主造成伤害。
还有一个容易被忽略的地方，
减震垫也不会伤害地面……
别看都是些小细节，但都是实打实使用后，才能进行的调整改进。
毕竟，会所这种空间：
最大的难度从来不是把它做出来，而是未来要运营起来。
你发现没有，因为提前交付了部分会所功能，招商玺与用户有了更近的距离。
它更迷人的点就在于：
招商玺不会停下，永远在适应业主的真实需求，持续在微迭代。
06
这种成长性，不仅止步于空间细节的调整，还有「功能的进化」。
比如，下沉一周边一圈的会所功能，包括外卖的收取、快递的寄存等等。
既方便业主使用，也避免陌生人进社区，保护业主隐私。
不过，让表妹感觉到惊喜的并不是在这里，
而是招商玺会留有2-3个功能空间，留给业主共创，根据业主的需求增设调整。
这个粘性，是别人比不了的。
如果只是单一的开发商输出，这个会所也许维持不长久。
但业主也参与进来，就会更容易形成正循环。
表妹发现他们还输出了会所服务手册。
包含邀请星级主厨团队准备业主私宴、招揽金牌高尔夫教练提供指导、邀请游泳冠军开启公益游泳课、不定期做红酒、雪茄品鉴沙龙......
如果说4月份招商玺会所开放是1.0时代，那么服务手册的输出则是2.0时代，更加让人期待。
招商玺实拍，以开发商交付为准
古人说美美与共，天下大同，招商玺会所做到了：
会所共建，社区大同
让表妹想到，十三邀中有一期，许知远问许倬云，在精神危机的时代，如果一个人不甘心，他的力量又这么微薄，怎么自我解救呢？
许倬云的回答是：
找到精神的归宿，安顿自己。
招商玺或许就是想借由会所，成为这个归宿。
07
招商玺建筑面积约143-266㎡无界美学大平层，IMAX级景观视野，LDK会客厅，270°转角飘窗，隐藏式高定家政间，独具一格的设计，足以满足业主对豪宅大平层的想象。
建筑风格为现代，采用石材和玻璃幕墙的设计。供暖方式为集中供暖。交房标准为精装修。车位配比为1:1.2。容积率为2.3，绿化率为30%。预计交房时间为2026年年底。
根据不同户型，总价区间如下：
- 143平方米户型：1100-1300万元
- 183平方米户型：1400-1600万元
- 228平方米户型：1700-1900万元
- 266平方米户型：2050-2300万元
建面约143平方米的四居室两卫户型，采用了经典的四叶草+三面宽格局，同时也具备LDK+X空间格局。这种设计既保留了四叶草格局的优势，即卧室之间互不干扰，又融入了LDK+X格局的特点，使得空间视野与公共区域相连，并能够作为餐客厨拓展空间使用。
中央餐客厨一体的设计使得餐厅、客厅和厨房相互融合，增加了家庭成员之间的交流和互动。餐厅旁还设有独立的岛台，提供了额外的工作和储物空间。
主卧套间配备了双台盆，方便夫妻双方同时使用洗漱区。北客厅的面宽达到了4.5米，主卧的面宽为3.8米，都具备较为宽敞的空间。这样的设计使得居住者可以更好地享受阳光和景观。
建面约183平方米的四居室两卫户型，可以看作是140平方米户型的放大版。与140平方米户型相比，客厅的面宽进一步放大，达到了6.4米，形成了一个宽敞的宽厅。这种设计保留了经典四叶草+三面宽格局的优势，使得卧室之间互不干扰。
南侧的升级设计将主卧和次卧都变成了双套间，提供了更多的私密空间和储物空间。入户处还配备了独立的玄关和家政间，方便居住者整理衣物和进行家务活动。
该户型在保留经典格局优势的基础上，通过增加面宽和升级部分功能区域，提供了更加宽敞和舒适的居住体验。
建面约228平方米的四居室三卫户型，与140平方米户型相比，格局发生了较大的变化，采用了动静分离的设计。
主卧是一个南北通透的大套间，拥有三分离卫浴、观景浴缸以及男女主独立的衣帽空间。这样的设计提供了更多的私密性和舒适性，让居住者可以享受到更加便利和豪华的生活体验。
北侧的餐厨一体设计使得餐厅和厨房相互连接，方便家庭成员进行烹饪和用餐活动。旁边还设有独立的家政间，提供了额外的储物和家务工作空间。
入户玄关处配置了独立的储物空间，方便居住者整理和存放物品。这种设计不仅增加了实用性，还提升了整体的美观度。
总体而言，该户型通过动静分离的设计和增加套间的配置，提供了更加宽敞、舒适和私密的居住空间。同时，餐厨一体和独立家政间的设计也增加了实用性和便利性。
该户型与228平方米的四居三卫户型基本相同，但在餐厨部分进行了大升级。独立采光餐厅的设计使得整个用餐区域更加明亮和舒适。中西厨分离的设计提供了更多的操作空间和储物空间，方便居住者进行烹饪和餐饮活动。此外，还配置了独立的岛台，增加了额外的工作和储物空间。总体而言，该户型在保持原有优点的基础上，通过餐厨部分的升级，提供了更加豪华和实用的居住体验。
要作为归宿，招商玺的会所只是秀肌肉的一个小小的切面，事实上招商玺的方方面面都做到了极致。
比如建面约266㎡的户型设计。
它几乎可以满足表妹对豪宅大平层的所有想象。
就拿这处餐客厨空间来说，
独立采光餐厅+中厨+西厨+岛台+客厅，直接形成了一个多线程交互的洄游空间，让原本功能单一的空间瞬间丰富起来。
每个空间都是独立的，是老钱们最喜欢的多厅效果；但每个空间又可以组合，支持私宴模式、家庭聚会模式等等，就很像是户型届的变形金刚。
看到招商玺的户型，你就突然理解什么是好的空间设计，那绝不是随着面积加大，而把空间等比例放大，而是：
它能承担得住，所有你想的需要。
从会所看到庭院，从庭院看到室内，表妹才突然明白，招商玺为什么一定要提前开放会所，他就是想要业主们：
提前「入住」
以会所为原点，让业主们在招商玺的生活不靠想象，完全是进行时。
招商玺实拍，以开发商交付为准
它打开的，是一幅安养父母、滋养自己、放养孩子的生活场景。在这里，你可以只关心水怎么流、花怎么开，云怎么散，生活怎么玩。
招商玺实拍，以开发商交付为准
1300多年前，杜甫到成都躺平时写下：
水流心不竞，云在意俱迟。
一个能看树、看书，看云，看石，看流水，又能跑、能跳、能运动、能娱乐的地方，不就是杜甫笔下，让人奢望的生活么。
但招商玺，都做到了。
这一刻你才会明白，
其它项目都只是人生的过渡，招商玺或许才是改善尽头的精神归属
招商玺不可否认本身品质非常出众，5000平米的会所也能独挡一面，但是亦庄毕竟有点偏安一隅的感觉，与市区的距离略远，而且红绿灯非常多，又在无形中拉大了与市区的距离。因此亦庄更多的还是适合亦庄本地地缘性的改善客群，以及城区外溢过来的养老改善客群，以及市区工作但是时间相对灵活的客群。
买招商玺的客群，无外乎看中小区的品质，看中配套的完善（除了地铁），看中亦庄的产业发展，看中亦庄未来的潜力。
因此，如果你符合我说的上述情况，招商玺是可以入的，尽管价格没有倒挂，但是招商玺的品质，相对于金茂府和中海京叁号院，一定是砌墙的砖-后来者居上。
至于未来增值，我还是相对保守的预估，保值肯定没有问题，至于能涨多少，看大的经济环境和亦庄未来的产业升级情况吧。
为了能够更好的帮助大家消除信息差，买到好房，我专门建了一个购房交流群，为广大购房人提供楼市分析、政策点评、特惠房源、渠道优惠等等，涉及您买房的方方面面，也可以加负责人微信一对一单独沟通需求，赶紧试试吧。
